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比共享单车更坑!“长租公寓”除了贵什么都好

2017-12-10 18:18编辑:www.bjxyrd.com人气:


“未来租房领域一定会诞生独角兽,而且不止一家。”这是蛋壳公寓的天使投资人沈博阳在接受《财经天下》采访时的判断。


但恐怕,他所处的长租公寓市场,将会面临一场屠杀,正如共享单车在这个冬天遭遇的一样,甚至更加惨烈,因为整个长租公寓市场是一个比共享单车更大的坑。


比共享单车更坑!“长租公寓”除了贵什么都好



“参赛名单”不断加长

长租公寓是新“风口”?



根据《财经天下》的这篇报道,有人称2017年为长租公寓元年。事实上,自2015年开始,长租公寓就开始吸引了资本的关注。当年行业内出了个爆炸性消息:YOU+青年公寓获雷军1亿元投资。同年4月,决定转型做城市配套服务商的万科集团,开始考察长租市场。


2017年以来,鼓励发展租赁市场的各种政策集中出台,各长租公寓品牌加速迈入群雄逐鹿的战国时代。除了万科、华住、自如、魔方、YOU+等明星选手之外,这一参赛名单还在不断加长,更多的创业者也在进入这个领域。


比共享单车更坑!“长租公寓”除了贵什么都好



而从一些报道来看,对于长租公寓的用户体验描述似乎也都不错,个性化的装修,干净整洁的环境,贴心的物业服务,似乎这是一个一片光明的行业。但实际上,从任何一个失败的领域里,都能找到一两个满口说好的用户,这并不能说明整个行业的前景。


应当承认,目前中国的住房租赁市场还在蓬勃发展,有预测称到2020年,国内租房市场的规模可达2.71万亿。而长租公寓的主要模式,是将自有或者租赁得来的房产,通过装修、提供服务等方式增加附加值,然后再出租获利,似乎看上去赶上了这拨风口。


比共享单车更坑!“长租公寓”除了贵什么都好


租售比偏低

管理成本高

长租公寓“除了贵什么都好”


但正如出行市场不代表共享单车市场,住房租赁市场跟长租公寓市场也不能划等号,而且同样存在不同产品之间的替代关系。共享单车的竞争,除了不同企业之间的倾轧,还会面对步行、公交、出租、地铁等出行方式的挤压。而长租公寓市场,则面临着原有的散户租赁市场的威胁。


值得注意的是,长租公寓跟共享单车相比,同样是重资产操作,而且情况更为严重。比起几百元一辆的单车,想要拥有一套房子的使用权,成本更高。


同时,长租公寓需要面对的还有中国房地产市场的现实:租售比偏低。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200-1:300,即出租17年-25年可收回成本,但根据此前的相关数据,北上广深这四个一线城市分别需要73年、72年、67年、59年才能实现回本。这种情况在未来相当长的一个时期还会持续。


比共享单车更坑!“长租公寓”除了贵什么都好


这对于长租公寓市场来说,虽然在政策方面有更多空间,但显然盈利空间本身就很有限,那么结合其高持有成本,恐怕面临的盈利压力比共享单车更高。


此外,共享单车面临的运营成本压力在长租公寓市场会几何级数放大。长租公寓运营方不仅仅有持有房产使用权的成本,还要支付装修的成本,同时还有日常的运营维护成本,而且这种成本往往跟所在地房租呈正相关,也就是说房租越贵的地方,运营成本尤其是人员成本也越高。


比共享单车更坑!“长租公寓”除了贵什么都好


当然,目前看有些企业的运营成本相对较低,比如万科等房企可以凭借本身闲置房产的来出租,华住等酒店企业可以凭借其运营管理体系降低成本,不过这也只能在特定区域或者特定层面上降低成本,不可能实现全行业的成本压缩,也很难持久。


于是一个必然要面对的情况是,虽然长租公寓可以提供更好的居住条件和服务,其价格也会更高一些,包括自如在内的长租公寓常被评价“除了贵什么都好”。


长租公寓

究竟能走多远?


那么需要考虑的就是,整个长租公寓市场在住房租赁市场中到底有多大份额,以及在未来住房租赁市场的发展增量中有多少是长租公寓的部分。这样一看,未来可能出现的政府大力兴建公租房等举措,对于长租公寓市场来说恐怕倒是一种分流和挤压,不但不是利好,还有可能是利空了。


(来源:北京信息港门户网)

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