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针纺大厦活化新史 越秀联手友谊旧商厦医养综合

2018-01-13 13:17编辑:www.bjxyrd.com人气:


  观点地产网 广州荔湾区大德路附近地段,原有一个名字叫西澳,唐宋年间它是一个颇具规模的商港。沧海桑田,明清两代大德路又建起了城墙,1921年拆建为马路时,因原有城门归德门而得名。

  经过多年发展,大德路全长1163米。全路以经营五金用品商铺为主,虽保留有较多骑楼,但同时亦有不少现代建筑。而如今,这里又即将迎来一个商厦改造项目。

  近日越秀地产发布消息称,旗下的养老产业投资公司与广州友谊集团、广州越秀产业投资基金签署意向合作,将在养老产业领域合作,以创新模式共同打造城市养老综合体。

  此次合作,双方计划将广州针纺大厦改造成为城市养老综合体项目,把传统写字楼出租服务改为社区医养结合综合创新服务。

  针纺大厦活化新史

  据了解,针纺大厦位于广州市大德路和解放南路交界的十字路口。它是一栋比较老旧的传统写字楼,楼高16层,每层面积约700平方米,总建筑面积在11,200平方米左右。

  其目前商户主要以精品、鞋业、服装、五金、外贸、培训、贸易、电子商务、办事处等为主。大厦附近医疗资源丰富,分布着广东省中医院、广医一院、东升医院等医疗机构,周边老龄人口比例较高。

  资料显示,截至2016年底,广州市老年人口比例为17.8%,预计到2020年将达20%,军事新闻,约为185万人。而为了方便就医,广州老年人口约有六成居住在医疗机构密集的老城区。

  值得注意的是,针纺大厦同时是越秀集团老朋友-友谊集团旗下的存量物业。

  众所周知,百货业近年来陷入集体困境。广州友谊2015年实现营业总收入28.04亿元,同比下降16.60%,净利润2.29亿元,同比下降12.80%,业绩连续多个季度下滑。

  于2016年年中,急需转型的广州友谊收购越秀金控,公司名称变更为“广州越秀金融控股集团股份有限公司”,着力“百货+金融”。随后业绩有所提振,上半年实现营收约19.69亿元,同比增长40.43%,净利润约为2.22亿,同比翻一倍有余。

  而目前随着广州城市改造提速,针对养老行业改造旗下的存量物业,使其增值,或是友谊集团增加收入的另一种途径。

  无独有偶,除针纺大厦外,友谊还拥有位于越秀区西湖路的广州百货广百大厦商务楼。其于1991年2月开业,设施亦相当程度的老化,但未知是否会被纳入改造的行列。

  越秀地产透露,改造后的针纺大厦定位为中高端精品城市养老综合体,越秀养老将作为项目运营主体,而越秀产业基金则作为资本主体提供资金支持,并整合友谊集团及越秀集团旗下的资源共同发展。

  具体操作为越秀集团、友谊集团和越秀养老共同组建活化基金,导入越秀产业基金作为管理合伙人,交由越秀养老运营管理。

  越秀地产同时表示,越秀养老和友谊集团、越秀产业投资基金三方已就针纺大厦项目组建了项目组,并形成基本方案。但该方案目前未有披露。

  美国养老的REITs经验

  美国是目前全球养老行业最成熟的国家之一,针纺大厦项目可以如何操作,我们或可以从一些案例中找到答案。

  上世纪40年代,美国已经进入老龄化社会。到1960年左右,便有商人尝试开发养老地产进行销售,而“太阳城”则是美国第一个养老地产项目。

  资料显示,太阳城位于亚利桑那州,占地56,700亩,客户定位活力充足的老年人群。城内提供多种住宅类型,包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、复合公寓住宅等。

  其开发商是美国德尔·韦布公司,以开创“太阳城模式”而闻名。该模式本质上是传统的住宅开发,盈利通过销售养老概念住宅和营建配套设施来收回投资,利润通常十分稀薄。

  有鉴于此,不少美国开发商开始转型专业运营商,进行品牌输出。该模式被称为CCRC模式,提供的是一种复合型的养老社区。盈利通过收取房屋租金,以及收取因提供护理、物业等服务而产生的费用。

  但是CCRC模式也不能幸免盈利难题。因为其实质上是轻、重资产并行,在人力和折旧方面花销巨大。

  时间来到70、80年代,REITs开始发展。美国不动产信托从投资者处筹集资金,收购养老项目,完成前期投资。然后交由运营商运营物业,向老人提供医疗养老和居住服务,盈利后用分红形式发还给投资者。

  这类投资商如著名的Welltower、HCP房产信托,物业数量通常十分巨大,部分自持,其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。

  资料显示,不动产信托取得物业后,一般而言会通过出租或委托经营的方式交由运营商发展。

(来源:北京信息港门户网)

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